Primeiro imóvel: Price, SAC, entrada e custos extras explicados
Um guia completo para quem vai financiar o primeiro imóvel: sistemas de amortização, entrada ideal e custos que vão além da parcela.
O que considerar ao financiar o primeiro imóvel?
Financiar o primeiro imóvel envolve várias decisões que vão além de "quanto vou pagar por mês": o sistema de amortização (Price ou SAC), o valor da entrada, e custos adicionais que muitas vezes ficam de fora do cálculo inicial, como seguros obrigatórios e taxas cartorárias. Entender cada peça separadamente ajuda a chegar a uma decisão mais consciente do que simplesmente aceitar a primeira proposta apresentada pelo banco.
Como calcular na prática
O processo de planejamento tem algumas etapas principais:
- Defina a entrada disponível. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e, consequentemente, menor a parcela e os juros totais.
- Escolha entre Price (parcela fixa) e SAC (parcela decrescente, começando mais alta), considerando sua capacidade de pagamento atual e futura.
- Calcule a renda necessária para a parcela caber dentro do limite de comprometimento (geralmente até 30% da renda líquida).
- Some os custos extras ao orçamento total: escritura, registro, ITBI (imposto sobre transmissão), e seguros obrigatórios do financiamento.
Exemplo com números reais
Um imóvel de R$ 300.000, com entrada de 20% (R$ 60.000), financiando R$ 240.000 a uma taxa hipotética de 0,8% ao mês, em 360 meses:
Pela Tabela Price: parcela fixa de R$ 2.035,58, exigindo renda líquida mínima de aproximadamente R$ 6.785 (considerando limite de 30%).
Pelo SAC: parcela inicial de R$ 2.586,67 (mais alta que a Price), exigindo renda líquida mínima de aproximadamente R$ 8.622 apenas para a primeira parcela, mas caindo ao longo do contrato.
Além da parcela, os custos extras da compra costumam somar entre 3% e 5% do valor do imóvel em documentação (escritura, registro, ITBI) — para esse imóvel de R$ 300.000, isso representaria algo entre R$ 9.000 e R$ 15.000 adicionais, que precisam ser somados ao planejamento financeiro da compra, além da entrada.
Erros comuns ao fazer essa conta
- Esquecer os custos de documentação ao planejar o valor total necessário. Escritura, registro e ITBI somam uma fatia relevante do valor do imóvel, e costumam pegar compradores de primeira viagem de surpresa.
- Escolher o sistema de amortização só pela parcela do primeiro mês, sem considerar o total de juros. A Price parece mais barata no início, mas o SAC economiza mais juros no total — a escolha depende do seu momento financeiro específico.
- Não considerar o seguro obrigatório do financiamento no cálculo da parcela real. O seguro de morte e invalidez, comum em financiamentos imobiliários, aumenta o valor da parcela além do calculado só com a fórmula de amortização.
- Definir a entrada sem considerar o impacto na reserva de emergência. Usar toda a reserva disponível na entrada pode deixar você sem margem de segurança logo após uma compra tão significativa.
- Não simular o financiamento com taxas realistas de mercado antes de procurar o banco. Chegar com uma expectativa desalinhada da taxa real pode gerar frustração ou decisões precipitadas na hora da negociação.
Como usar a calculadora relacionada
Compare os dois sistemas com a Calculadora de Financiamento Price e a Calculadora de Financiamento SAC, usando o mesmo valor, taxa e prazo. A Calculadora de Quanto Posso Financiar ajuda a confirmar se sua renda atual suporta a parcela calculada, considerando o limite de comprometimento desejado.
Quando esse cálculo muda sua decisão
Decidir entre esperar mais tempo para juntar uma entrada maior ou financiar com uma entrada menor agora, comparando o efeito de cada cenário no total de juros pagos.
Escolher entre Price e SAC com base na sua capacidade real de pagamento no momento presente, não apenas no total de juros de longo prazo.
Planejar o orçamento total da compra, incluindo custos de documentação, para não ser surpreendido por valores adicionais além da entrada e da parcela mensal.